開發(fā)成本包括的內(nèi)容 開發(fā)成本的組成 1、土地使用權(quán)出讓金：國家作為土地所有人，在一定期限內(nèi)將土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。 2、征地拆遷安置補(bǔ)償：包括征地拆遷安置補(bǔ)償。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地產(chǎn)生的費(fèi)用主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維護(hù)和配置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地復(fù)墾基金、征地管理費(fèi)等；拆遷安置補(bǔ)償。在城市地區(qū)，國家和地方政府可以按照法定程序?qū)袃渫恋鼗蛘咂髽I(yè)、事業(yè)單位、個人使用的土地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者其他建設(shè)項(xiàng)目。 3、前期工程費(fèi)：項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需的費(fèi)用，以及“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。這些費(fèi)用可根據(jù)實(shí)際工作量和相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算。 4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用：也稱紅線內(nèi)工程費(fèi)用，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、污水、排洪、通訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指數(shù)估算法計算。 5、建筑安裝工程費(fèi)：指直接用于建筑安裝工程的總費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)（建筑及特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿�、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）和室內(nèi)裝修工程費(fèi)。 6、儲備基金：不包括基本儲備基金和不可預(yù)見的價格上漲。 7、公共配套設(shè)施費(fèi)：主要包括開發(fā)社區(qū)公共配套設(shè)施發(fā)生的不能有償轉(zhuǎn)移的支出。本估算可參考“建筑安裝工程造價”估算方法。 8、開發(fā)期間的稅收：開發(fā)項(xiàng)目的投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所承擔(dān)的各種稅費(fèi)以及當(dāng)?shù)卣蛴嘘P(guān)部門征收的費(fèi)用。
開發(fā)成本的影響因素 1、經(jīng)濟(jì)形勢的變化會影響項(xiàng)目開發(fā)成本：經(jīng)濟(jì)形勢的變化會給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失，如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等。 2、法律政策風(fēng)險影響項(xiàng)目開發(fā)成本：法律和政策風(fēng)險是指一個國家的國際國內(nèi)政治環(huán)境變化及相應(yīng)的政策和法律調(diào)整（如財政政策變化、土地使用制度改革、住房制度改革等）給房地產(chǎn)開發(fā)商造成的經(jīng)濟(jì)損失。 3、相關(guān)決策人員素質(zhì)偏低加大開發(fā)成本：增加了開發(fā)成本：在中國房地產(chǎn)企業(yè)中，從事項(xiàng)目調(diào)查和項(xiàng)目測算的人員素質(zhì)普遍不高。決策者很難根據(jù)這些人員指定的項(xiàng)目規(guī)劃做出正確的決策，導(dǎo)致項(xiàng)目投資失誤，給企業(yè)造成一定損失，并計入企業(yè)的開發(fā)成本。 以上是玖邀開業(yè)網(wǎng)小編為您整理的關(guān)于開發(fā)成本包括什么的內(nèi)容，希望對您有所幫助。 |
