在上海公司買房與個(gè)人買房的差別 1、公司名義買房屬于公司所有股東共有，所有公司名下資產(chǎn)處理需要董事會(huì)決議通過； 2、公司買房不受限購影響，但房產(chǎn)證不滿3年禁止轉(zhuǎn)讓； 3、公司買房契稅一律按3%計(jì)算，沒有啥是否買住宅首套契稅1.5%、買普通住宅且首套且90平米以內(nèi)契稅享受1%優(yōu)惠的稅法； 4、持有成本相對(duì)較高，每年需要按房?jī)r(jià)的80%為稅基繳納1.2%的房產(chǎn)稅或租金的12%繳納房產(chǎn)稅，而不像個(gè)人有啥持上海居住證滿3年或上海家庭首套有房產(chǎn)稅減免或人均60平米的免稅面積的說法，個(gè)人就算要繳納房產(chǎn)稅那稅率也更低，是應(yīng)稅面積房?jī)r(jià)的七折為稅基，稅率僅0.4-0.6%，即通常公司名下的房產(chǎn)稅是個(gè)人名下的2倍以上，但公司名義的房屋如果有需要經(jīng)過規(guī)劃部門審批的重大裝修的話可以申請(qǐng)房產(chǎn)稅的減免；
5、以公司名義買房不能辦理按揭貸款，只能房子買下來之后再持證抵押給銀行，貸款年限僅1-10年比個(gè)人的短（看銀行政策），貸款成數(shù)最多6成而個(gè)人最多可以貸6.5成，貸款利率通常要上在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10-30%，而個(gè)人買首套住房房貸可以享受紀(jì)錄優(yōu)惠； 6、公司名義買房或房屋出租需要繳納合同印花稅，但個(gè)人名義買房或房屋出租的合同印花稅未強(qiáng)制要求申報(bào)； 7、公司賣房時(shí)的增值稅是按買賣差額的5.65%計(jì)算，不論房產(chǎn)證或不動(dòng)產(chǎn)證是否滿2年的說法，也沒有速算扣除數(shù)的說法，即在計(jì)算增值稅時(shí)買賣差額的稅基不需要除以1.05； 8、公司名義的房屋出售需要繳納土地增值稅，土地增值稅的稅基是買賣差額扣除上手買進(jìn)已繳契稅再減去本手出售時(shí)應(yīng)繳的增值稅，當(dāng)然可以允許再按持有年限計(jì)算每年按買入價(jià)的5%扣除折舊，土地增值稅的稅率是30-60%，而個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅時(shí)是免交土地增值稅的； 9、公司出售房屋時(shí)的所得作為公司年度的非主營業(yè)務(wù)收入與企業(yè)年度利潤合并計(jì)算企業(yè)所得稅，稅率是25%，而個(gè)人轉(zhuǎn)讓名下的非居住用房的個(gè)人所得稅率20%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓名下的住宅則個(gè)人所得稅可以按利潤所得的20%查賬征收或按轉(zhuǎn)讓合同價(jià)總額的1-2%核定征收，且個(gè)人轉(zhuǎn)讓其名下滿五年且在滬唯一住宅是可以免交個(gè)人所得稅的，當(dāng)然公司當(dāng)年虧損嚴(yán)重也可能不要交企業(yè)所得稅，當(dāng)然如果個(gè)人出售住宅繳納個(gè)人所得稅選擇的是按買賣利潤的20%的方式計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)允許稅前抵扣住房按揭貸款利息和合理的裝修成本，但公司名義的房屋出售計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)沒有這兩個(gè)抵扣項(xiàng)，因?yàn)檫@兩個(gè)抵扣項(xiàng)早已在企業(yè)經(jīng)營過程中在事務(wù)發(fā)生？率當(dāng)年度已計(jì)入企業(yè)年度成本抵扣掉了； 10、公司名義的房屋出售在繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅時(shí)需要與企業(yè)的稅務(wù)專管員確認(rèn)，可能部分企業(yè)注冊(cè)在一些特殊的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)有享受稅收減免，報(bào)稅流程比個(gè)人出售房屋復(fù)雜，通常稅務(wù)申報(bào)需要30-90天，如果外資企業(yè)或境外企業(yè)還需要外經(jīng)貿(mào)委審批； 11、公司名義的房屋出租收入計(jì)入公司非主營業(yè)務(wù)收入計(jì)算企業(yè)所得稅，租客需要發(fā)票時(shí)由公司開具而不像個(gè)人可以到稅務(wù)局或稅務(wù)代征點(diǎn)開具，個(gè)人房屋出租的增值稅稅率3.34-4.86%，而出租房屋的個(gè)人所得稅20%其實(shí)95%的小業(yè)主都未申報(bào)，但公司的則強(qiáng)制申報(bào)了； 12、公司名義的房子可以作為固定資產(chǎn)攤銷，逐年抵扣企業(yè)年度的成本； 13、公司名義的房子持有風(fēng)險(xiǎn)變數(shù)比個(gè)人的大，受公司經(jīng)營影響，公司的債權(quán)債務(wù)狀況影響公司名義房子的處分，自動(dòng)連帶擔(dān)保，無法單獨(dú)剝離； 14、公司名義的房屋如果以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式進(jìn)行那在盡職調(diào)查方面很難調(diào)查清楚，所以標(biāo)的太小則未來出售時(shí)愿意承買的對(duì)象會(huì)少很多； 15、公司每個(gè)月需要報(bào)稅，且每年需要進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表的稅務(wù)匯算清繳和工商公示。 鑒于上述情況通常只有這幾種情況下才建議以公司名義買房： 1、公司年度利潤過大，在稅務(wù)籌劃方面的需要，例如企業(yè)今年稅前利潤有2億元那花1.5億買房就可以稅前扣除年度所得而變成了固定資產(chǎn)進(jìn)行攤銷了，與其直接交稅還不如添置資產(chǎn)，至少公司名下多了一個(gè)資產(chǎn)； 2、新設(shè)公司購買非居住用房，在出售時(shí)稅收比個(gè)人名義更有優(yōu)勢(shì)，因?yàn)槠髽I(yè)注冊(cè)在一些開發(fā)區(qū)或企業(yè)當(dāng)年度經(jīng)營不善則在增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅方面有優(yōu)惠但個(gè)人卻沒有減免； 3、購買總價(jià)超過5000萬元或1億元以上的標(biāo)的，無論怎么交稅都是很大的一筆支出，公司名義買房可以以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行，這樣可以把產(chǎn)權(quán)交易過程中的增值稅、土地增值稅一直遞延； 4、一些公司上市前需要添置一些資產(chǎn)以增加公信力，改善財(cái)務(wù)報(bào)表； 5、部分企業(yè)經(jīng)營者出于保護(hù)個(gè)人隱私需要，公司名下的房屋未來具體住誰外界未必會(huì)知道； 6、部分公司注冊(cè)在免稅天堂的公司在股權(quán)轉(zhuǎn)讓方面有優(yōu)勢(shì)的。 |
